Bir taşınmazın miras yoluyla birden fazla kişiye kalması, aile bireylerini aynı tapuda hissedar haline getirebiliyor. Kimi zaman mirasçılardan biri kendi payını elden çıkarmak isterken diğerleri taşınmazın aile içinde kalmasını tercih ediyor. Bu noktada önalım hakkı gündeme gelebiliyor.
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan yasal bir hak olarak biliniyor. Bu hak sayesinde diğer paydaşlar, kanundaki şartlar çerçevesinde satılan payı öncelikle satın alma imkânı elde edebiliyor.
HER HİSSE SATIŞINDA ÖNALIM HAKKI DOĞMUYOR
Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın kanunda belirtilen koşulları taşıması gerekiyor. Özellikle payın üçüncü bir kişiye satılması önemli. Payın mevcut paydaşlardan birine devredilmesi halinde yasal önalım hakkı kural olarak gündeme gelmiyor.
Miras kalan taşınmazlarda dikkat edilmesi gereken bir başka konu ise elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark. Mirasçılar, miras paylaşımı tamamlanıncaya kadar çoğu durumda taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyetine sahip oluyor. Bu aşamada mirasçılardan birinin tek başına belirli bir taşınmaz payını satabileceği varsayımıyla hareket edilmemesi gerekiyor.
Mirasçılar taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürdükten sonra her birinin payı belirgin hale gelebiliyor. Bu durumda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar açısından önalım hakkını gündeme getirebiliyor.
SÜREYİ KAÇIRAN HAKKINI KAYBEDEBİLİR
Önalım hakkının kullanılması belirli sürelere bağlı. Türk Medeni Kanunu'nda yer alan düzenlemeye göre hak sahibi, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde hakkını kullanmalı. Her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle önalım hakkı sona eriyor.
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi, sürenin başlangıcı bakımından önem taşıyor. Bu nedenle taşınmazda hissedar olan kişilerin kendilerine ulaşan resmi bildirimleri dikkate alması gerekiyor. Sürelerin kaçırılması, sonradan hak iddia edilmesini zorlaştırabiliyor.
Önalım hakkı her türlü devir işleminde uygulanmıyor. Bağış, miras yoluyla intikal veya kanunda satış olarak kabul edilmeyen bazı işlemler farklı hukuki sonuçlar doğurabiliyor. Bu nedenle tapudaki işlemin niteliği incelenmeden kesin bir değerlendirme yapılmaması gerekiyor.
Miras kalan taşınmazda hissesi bulunanların, satış gündeme geldiğinde tapu kaydını ve işlem belgelerini kontrol etmesi önem taşıyor. Hak kaybı yaşanmaması için satışın öğrenildiği tarih, noter bildirimi ve tapudaki işlem türü dikkatle takip edilmeli.
