Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa ve tarlalarda önalım hakkı kullanılırken payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören yasal düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.
Yüksek Mahkeme, söz konusu kuralın tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığına hükmederken, Resmi Gazete'de yayımlanan iptal kararının dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.
Resmi Gazete'de yer alan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi (CHP), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrasının iptali talebiyle Anayasa Mahkemesi'ne başvurdu.
Başvuru gerekçelerinde, söz konusu değişiklikten önce önalım hakkının fiili satış bedeli ile tapu masrafları karşılanarak kullanılabildiği hatırlatıldı. Yapılan değişiklikle satış bedeli yerine rayiç bedelin esas alınmasının tapu siciline güven ilkesiyle çeliştiği, ayrıca rayiç bedelin hangi tarihe göre tespit edileceği ve süre şartlarına dair kavramların hukuki belirsizlik taşıdığı ileri sürüldü.
HAKİM TARAFINDAN TESPİT EDİLMESİ ZORUNLUYDU
İptal edilen yasal düzenleme, önalım hakkının alıcıya karşı dava yoluyla kullanılmasını ve dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin tespit edilmesini zorunlu kılıyordu. Mevzuata göre önalım hakkı sahibi, mahkemece belirlenen rayiç bedel ile alıcıya ait tapu masraflarını nemalandırılmak üzere hâkimin işaret ettiği yere verilen kesin süre içinde nakit olarak yatırmakla yükümlü tutuluyordu.
Bu şartın zamanında yerine getirilmemesi halinde payın hak sahibi adına tesciline karar verilemiyor, yatırılan tutarın ise kararın kesinleşmesiyle birlikte nemalarıyla birlikte hak sahibine ödenmesi öngörülüyordu.
ÜÇ TARAFIN MENFAATİNİ İLGİLENDİRİYOR
Kararın gerekçesinde Anayasa'nın mülkiyet ve miras haklarını güvence altına alan 35. maddesine atıfta bulunan AYM, önalım hakkının satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın doğrudan menfaatini ilgilendirdiğini vurguladı.
Paydaş olması sebebiyle hak sahibine diğer payları satın alma önceliği tanınmasını daha önceki bir kararında Anayasa’ya aykırı bulmadığını hatırlatan Yüksek Mahkeme, buna karşın önalım bedelinin tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdığı satış tutarından farklı kılınmasının sözleşme şartlarını bozarak farklı bir satış ilişkisi yaratacağına dikkat çekti. Rayiç değerin doğrudan mahkeme eliyle belirlenmesinin tarafların serbest iradesini devre dışı bıraktığı ifade edildi.
Düzenlemenin üçüncü kişi alıcının duruma göre haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceğini, önalım hakkı sahibini ise hukuken belirsiz bir konuma ittiğini belirten Anayasa Mahkemesi, kuralın hukuki ilişkinin tarafları arasında adil bir menfaat dengesi kurmadığı sonucuna vararak yasal hükmü Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
