Anayasa Mahkemesi (AYM), ev, tarla ve benzeri taşınmazlarda paydaşlara tanınan ön alım hakkına ilişkin düzenlemeyi iptal etti. Hakime, dava konusu taşınmaz payının rayiç bedelini belirleme yetkisi veren hükmün Anayasa'ya aykırı olduğuna karar verildi. İptal kararının 9 ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.

13 MAHKEME VE CHP İPTAL BAŞVURUSUNDA BULUNDU

Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrasının Anayasa'ya aykırı olduğu gerekçesiyle AYM'ye başvurdu.

Başvurularda, düzenlemeyle ön alım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasının öngörüldüğü, dava konusu payın rayiç bedelinin ise hakim tarafından gecikmeksizin belirleneceğinin hükme bağlandığı belirtildi.

Değişiklik öncesinde ön alım hakkının, satış bedeli ve tapu masraflarının karşılanmasıyla kullanılabildiği hatırlatılan başvurularda, bu ölçütün "payın rayiç bedeli ve tapu masrafları" şeklinde değiştirilmesinin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı savunuldu. Ayrıca rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve süreye ilişkin kavramların belirsiz olduğu ileri sürüldü.

MAHKEME RAYİÇ BEDELİ BELİRLEYECEKTİ

İptal edilen düzenleme, ön alım hakkının kullanımına ilişkin şu hükümleri içeriyordu:

"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

AYM, yaptığı incelemenin ardından söz konusu hükmü Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. İptal kararının 9 ay sonra yürürlüğe girmesine hükmetti.

AYM: TARAFLAR ARASINDA ADİL DENGE KURULMADI

AYM'nin gerekçeli kararında, Anayasa'nın 35. maddesinde yer alan mülkiyet hakkına ilişkin hükümlere dikkat çekildi. Söz konusu maddede şu ifadeler yer alıyor:

"Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

Kararda, ön alım hakkının satıcı, alıcı ve ön alım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatlerini ilgilendiren bir hukuki ilişki doğurduğu belirtildi. Ön alım hakkının mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirildiği ifade edilen kararda, paydaşlara diğer payları satın alma konusunda öncelik tanındığı hatırlatıldı.

İtiraz konusu düzenlemeyle ön alım hakkına konu payın bedelinin hakim tarafından belirlenecek rayiç değerle sınırlandırıldığı kaydedildi.

SATIŞ SÖZLEŞMESİNDEKİ BEDELİN ESAS ALINMAMASI ELEŞTİRİLDİ

AYM'nin daha önceki bir başvurusunda ön alım hakkının Anayasa'ya aykırı olmadığı sonucuna ulaştığı hatırlatılan kararda, şu değerlendirmeye yer verildi:

"Yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması halinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır."

Kararda, iptali istenen düzenlemenin tarafların serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelini esas almadığı, bunun yerine payın bedelinin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngördüğü ifade edildi. Bu durumun, tarafların iradesini ortadan kaldırdığı değerlendirmesi yapıldı.

Düzenlemenin, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine mahkemenin belirleyeceği bedelin ödenmesine yol açtığı belirtildi.

AYM kararında sonuç olarak şu ifadelere yer verildi:

"Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir."