Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile emsal kira bedelinin altında kalan ücret için 5 yılın dolması beklenmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.

Dairenin kararına konu olan olayda, İstanbul’da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal iş yerlerine göre oldukça düşük kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.

MAHKEME 2018’DEKİ SÖZLEŞMEYİ ESAS ALDI

Davayı inceleyen sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.

Mahkeme, kira sözleşmesinde yer alan artış şartının uygulanması gerektiğine hükmetti.

Mülk sahibinin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.

MÜLK SAHİBİ KARARI TEMYİZ ETTİ

Bunun üzerine davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ileri sürdü ve dosyayı Yargıtay’a taşıdı.

Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin kararını bozdu.

“KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ İÇİN HER ZAMAN DAVA AÇILABİLİR”

Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli olduğu hatırlatıldı.

Kanuna göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira bedelinin; üretici fiyat endeksindeki artış, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebileceği belirtildi.

Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine dikkat çekildi.

2018’DEKİ SÖZLEŞMENİN DE GERÇEK DEĞERİ ARAŞTIRILACAK

Yargıtay, olayda mahkemenin yalnızca 2018 yılında yenilenen sözleşmeyi esas alarak karar vermesini yeterli bulmadı.

Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 2018 tarihli sözleşmenin ise kira bedelinde gerçek anlamda bir güncelleme yapmaktan ziyade mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğü belirtildi.

Bu nedenle mahkemenin, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığını araştırması gerektiği vurgulandı.

5 YIL DOLMADAN DA KİRA BEDELİ YENİDEN BELİRLENEBİLECEK

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınarak gerekli şartların oluşması halinde kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenebileceğine hükmetti.

Kararda, mahkemenin eksik araştırma ve incelemeyle karar verdiği belirtilerek, 2018 yılında yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi raporuyla araştırılması gerektiği ifade edildi.

Yargıtay, kira bedelinin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde talep edilen dönem için endeks üzerinden artış yapılması; rayiç bedeli yansıtmadığının tespit edilmesi halinde ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiğine karar verdi.